Quorums nécessaires lors des AGs d'immeubles en fonction de la nature des travaux

Les principes généraux du vote en assemblée générale

L'assemblée générale est le cœur décisionnel de toute copropriété. C'est lors de cette réunion annuelle, ou extraordinaire si nécessaire, que les copropriétaires décident des orientations à donner à leur immeuble : travaux, budgets, contrats d'entretien, choix des prestataires, ou encore actions en justice.
Chaque copropriétaire y participe directement ou par procuration, et dispose d'un droit de vote proportionnel à ses tantièmes (la part de propriété qu'il détient dans les parties communes).
 
Ce système vise à garantir une prise de décision équitable : les copropriétaires contribuent financièrement à hauteur de leurs parts, et leur poids dans les votes suit la même logique. Cependant, pour que les décisions soient valides, elles doivent respecter des conditions précises de quorum et de majorité fixées par la loi.
 

Définition et utilité du quorum

Le quorum correspond au nombre minimal de voix ou de copropriétaires nécessaires pour qu'un vote puisse valablement se tenir. En d'autres termes, il s'agit d'un seuil de participation permettant d'assurer que la décision prise représente effectivement la volonté collective.
Sans quorum suffisant, le vote est considéré comme non valide, même si une majorité s'est exprimée favorablement parmi les présents.
 
La notion de quorum répond à un double objectif :

• Garantir la légitimité des décisions, en évitant qu'une minorité trop faible ne décide seule pour l'ensemble de la copropriété ;
• Encourager la participation des copropriétaires, souvent peu nombreux à assister aux assemblées générales.

 
Le quorum n'est pas uniforme, il varie selon la nature des décisions à prendre. Plus une décision impacte la structure, la destination ou la valeur de l'immeuble, plus le quorum exigé est élevé.
 

Les différents types de majorités selon la nature des travaux

Les travaux réalisés en copropriété ne se votent pas tous selon les mêmes règles. La loi distingue plusieurs degrés de majorité, adaptés à l'importance des décisions à prendre et à leurs conséquences financières ou structurelles sur l'immeuble. Ces seuils déterminent si un projet peut être adopté facilement ou s'il exige un large consensus entre copropriétaires.

La majorité simple (article 24) : les décisions courantes et les travaux d'entretien

C'est la règle la plus couramment utilisée en assemblée générale. La majorité de l'article 24 s'applique aux décisions de gestion courante ou d'entretien ne modifiant ni la structure ni la destination de l'immeuble.
Autrement dit, elle concerne tout ce qui relève de la bonne tenue du patrimoine commun, sans incidence majeure sur la vie des occupants.
 
Concrètement, sont votés à la majorité simple :

• Les travaux d'entretien ou de réparation courants : ravalement, entretien de la toiture, remplacement d'un éclairage ou d'une porte d'entrée ;
• Le renouvellement d'un contrat de maintenance (ascenseur, chaudière collective, espaces verts) ;
• Les décisions relatives à l'administration quotidienne de la copropriété (budget prévisionnel, désignation du syndic, approbation des comptes).

 
Ici, le vote est acquis dès que la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance est atteinte. Les absents ne sont donc pas pris en compte dans le calcul.
Cette souplesse permet de faciliter la prise de décision sur les questions du quotidien, évitant ainsi les blocages pour des sujets mineurs.

La majorité absolue (article 25) : les travaux engageants ou ayant un impact significatif

La majorité absolue, dite de l'article 25, s'applique à des décisions plus structurantes pour la copropriété. Elle suppose l'accord de la majorité de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée.
Ce niveau de majorité traduit un engagement financier ou technique plus fort que dans les simples travaux d'entretien.
 
Sont notamment concernés :

• L'installation d'un dispositif de sécurité (caméra, interphone, digicode) ;
• Le remplacement d'un équipement collectif (chaudière, ascenseur, portail motorisé) ;
• L'autorisation donnée à un copropriétaire de modifier des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (pose d'un store, fermeture de balcon) ;
• Certains travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie non imposés par la réglementation.

 
La particularité de cette majorité est qu'en cas d'échec, un second vote immédiat à la majorité simple (article 24) peut être organisé dans la même assemblée. Ce mécanisme, appelé passerelle de l'article 25-1, évite qu'un projet ne soit bloqué à cause de quelques abstentions, tout en respectant la logique de décision majoritaire.
 

La double majorité (article 26) : les décisions structurantes

Certaines décisions modifient profondément la structure ou la destination de l'immeuble. Dans ces cas, la loi exige un accord renforcé, dit de la double majorité.
Pour être adoptée, la résolution doit recueillir la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.
 
Cette majorité s'applique à des opérations lourdes, comme :

• La transformation ou l'agrandissement de parties communes (aménagement des combles, surélévation de l'immeuble) ;
• La création d'un nouvel équipement collectif (ascenseur, borne de recharge commune, local à vélos) ;
• La modification de la répartition des charges si elle découle d'une amélioration ou d'une transformation du bâtiment.

 
La double majorité reflète la volonté du législateur de protéger les copropriétaires minoritaires contre des décisions susceptibles d'avoir un impact durable sur leurs droits ou la valeur de leurs lots.

L'unanimité : les décisions les plus sensibles

Enfin, certaines décisions ne peuvent être prises qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires, présents ou non. Ce régime exceptionnel concerne les situations où la décision porterait atteinte aux droits fondamentaux de propriété ou modifierait radicalement la nature de l'immeuble.
 
Il s'agit notamment :

• De la vente d'une partie commune (par exemple, un local ou une loge de gardien) ;
• De la modification du règlement de copropriété lorsqu'elle affecte la destination de l'immeuble (passage d'un immeuble d'habitation à usage mixte ou commercial) ;
• De la suppression d'un service collectif essentiel, comme le chauffage ou l'eau chaude centralisée.

 
Ces votes sont rares, car obtenir l'accord unanime de tous les copropriétaires relève souvent du défi. Toutefois, ils garantissent que des décisions majeures ne puissent être imposées à une minorité contre sa volonté.

Cas particuliers et exceptions prévues par la loi

Les règles de majorité en assemblée générale sont bien établies, mais la loi a prévu plusieurs exceptions pour tenir compte de situations urgentes ou de besoins spécifiques. Certains travaux peuvent ainsi être décidés dans des conditions différentes, voire sans vote préalable, afin d'assurer la sécurité, l'accessibilité ou la performance énergétique de l'immeuble.

Les travaux urgents décidés par le syndic

Lorsqu'un événement met en péril la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants, le syndic de copropriété dispose d'un pouvoir exceptionnel pour agir sans attendre la tenue d'une assemblée générale.
 
Il peut ainsi ordonner les travaux dits "urgents", indispensables à la sauvegarde du bâtiment :

• Réparation d'une canalisation rompue provoquant un dégât des eaux,
• Remplacement d'un élément structurel menaçant de céder (poutre, mur porteur),
• Intervention sur une installation électrique présentant un danger immédiat.

 
Dans ce cas, le syndic engage les dépenses nécessaires sans autorisation préalable, mais doit ensuite rendre compte de son action lors de la prochaine assemblée. Celle-ci devra ratifier les travaux effectués et décider de leur répartition financière entre les copropriétaires.
Ce mécanisme permet d'éviter toute paralysie administrative en cas d'urgence, tout en maintenant un contrôle collectif a posteriori.
 

Les travaux d'accessibilité et de performance énergétique : des régimes spécifiques

Depuis plusieurs années, le législateur a instauré des règles particulières pour encourager les copropriétés à améliorer l'efficacité énergétique de leurs bâtiments et à favoriser l'accessibilité des personnes à mobilité réduite. Ces chantiers, souvent coûteux, bénéficient d'un régime de vote assoupli afin de faciliter leur adoption.
 
Les aménagements visant à rendre l'immeuble accessible tels que l'installation d'une rampe, l'élargissement de portes, l'adaptation des circulations communes se votent à la majorité de l'article 24, dès lors qu'ils ne compromettent pas la structure ou la destination du bâtiment.
L'objectif est de ne pas freiner des projets qui répondent à des obligations légales ou à un besoin sociétal essentiel.

Les travaux destinés à réduire la consommation énergétique ou à installer des équipements favorisant la transition énergétique bénéficient également d'un régime favorable.
Ainsi, peuvent être votés à la majorité simple :

• L'installation de compteurs individuels d'eau chaude ou de chauffage ;
• L'isolation thermique des façades ou des combles (si elle n'affecte pas la structure) ;
• La mise en place d'une borne de recharge pour véhicules électriques dans les parties communes.

 
En revanche, lorsque les travaux modifient la configuration de l'immeuble ou nécessitent des interventions structurelles, ils relèvent d'une majorité plus élevée, généralement celle de l'article 25 ou 26.

Les conséquences d'un vote sans quorum ou d'une majorité mal appliquée

Le respect des quorums et des majorités n'est pas qu'une formalité : c'est une condition de validité du vote. Une décision prise avec une majorité inappropriée, ou sans quorum suffisant, peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent non représenté) dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir la justice.
 
Les conséquences peuvent être importantes :

• Annulation de la résolution adoptée de manière irrégulière ;
• Suspension des travaux tant que la procédure est en cours ;
• Frais juridiques supplémentaires à la charge du syndicat ou du copropriétaire demandeur, selon l'issue du litige.

 
En pratique, une erreur sur la majorité applicable peut retarder un chantier de plusieurs mois. C'est pourquoi il est essentiel que le syndic prépare minutieusement l'ordre du jour et vérifie, en amont, le régime juridique de chaque résolution.